Kuuba vapauttaa asuntomarkkinoita ensi kertaa vuosikymmeniin – asuntopula pakottaa uudistuksiin

Kuuba uudistaa asuntolainsäädäntöään poikkeuksellisen laajasti. Hallitus sallii useamman asunnon omistamisen, keventää kiinteistökaupan sääntelyä ja avaa kiinteistöalan palveluita yksityisyrittäjille yrittäessään ratkaista syvenevää asuntokriisiä.

Kuuba on hyväksynyt uuden asuntolain, jonka tavoitteena on helpottaa asuntojen ostamista, myymistä ja vuokraamista, vauhdittaa rakentamista sekä elvyttää maan pysähtyneet kiinteistömarkkinat.

Uuden lain myötä yksityishenkilöt saavat omistaa kaupunkialueilla kaksi asuntoa aiemman yhden sijasta. He voivat lisäksi omistaa kolmannen, vapaa-ajan käyttöön tarkoitetun asunnon.

Laki vahvistaa myös omistusoikeutta. Se lopettaa käytännön, jossa ulkomaille muuttaneiden kuubalaisten asunto voitiin takavarikoida, ja helpottaa omaisuuden jättämistä perinnöksi ulkomailla asuville.

Asuntokauppaan tarvitaan aiempaa vähemmän hallinnollisia lupia. Samalla helpotetaan rakentamattomien tonttien, kattotasanteiden ja muiden rakentamiseen soveltuvien alueiden hyödyntämistä, ja kiinteistökauppojen osapuolet voivat sopia kauppojen ehdoista aiempaa vapaammin.

Lain tavoitteena on myös helpottaa erityisesti nuorten mahdollisuuksia hankkia asunto, kun rakennusmateriaalien hankintaan suunnitellaan tukia, lainoja ja veroetuja. Lisäksi etusijalle asetetaan nuoret äidit, vammaiset, sukupuolittuneen väkivallan uhrit sekä pienituloisilla ja rappeutuneilla asuinalueilla elävät.

"Kuubassa rakentamiseen tai asunnon myyntiin tarvittavien lupien saaminen saattoi olla hyvin byrokraattinen ja hidas prosessi", Espanjaan muuttanut kuubalainen arkkitehti Anabel Morales sanoo.

Morales uskoo lain helpottavan alan toimintaa. Samalla uudistus voi vauhdittaa taloutta ja lisätä rahan kiertoa maassa, sillä asuntojen ostaminen, korjaaminen, rakentaminen, vuokraaminen ja myyminen merkitsee työtä arkkitehdeille, rakentajille, suunnittelijoille ja monille muille aloille.

Niin ikään Espanjaan muuttanut kuubalaisarkkitehti Javier Cuadra pitää tervetulleena sitä, että yksityishenkilöt voivat jatkossa omistaa useampia asuntoja.

"Aikaisemmassa rajoituksessa ei ollut mitään järkeä ja se esti asuntomarkkinoiden kehittymistä", hän sanoo.

Samalla Cuadra varoittaa, että hallinnollisen sääntelyn keventäminen voi aiheuttaa myös uusia ongelmia.

Hänen mukaansa esimerkiksi kattotasanteille rakennettavat asunnot voivat ilman asianmukaista valvontaa vaarantaa rakennusten kantavat rakenteet, heikentää kaupunkikuvaa ja aiheuttaa muita turvallisuusongelmia.

Rakentaminen kaukana tavoitteista

Kuuban asuntokriisi on pahentunut vuosi vuodelta, ja maa kärsii yli 800 000 asunnon vajeesta. Kuubassa on noin 11 miljoonaa asukasta.

Vuonna 2025 maassa valmistui vain 5 493 asuntoa, mikä oli 26 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin. Valtio rakennutti asunnoista alle kolmanneksen. Määrä jää kauas hallituksen vuonna 2018 asettamasta tavoitteesta rakentaa kymmenessä vuodessa 527 000 uutta asuntoa ja kunnostaa yli 400 000 olemassa olevaa asuntoa.

Virallisten tilastojen mukaan Kuubassa oli vuoden 2020 lopussa noin 3,9 miljoonaa asuntoa. Niistä 40 prosenttia oli tyydyttävässä tai huonossa kunnossa.

Tuorein talouskriisi on pahentanut tilannetta entisestään. Pula rakennusmateriaaleista, byrokratia, keskeneräiset hankkeet ja tukivarojen hidas käyttö ovat hidastaneet sekä uusien asuntojen rakentamista että vanhan asuntokannan korjaamista.

Rakennusmateriaalien saatavuus on heikentynyt viime vuosina niin paljon, että monet omatoimiset rakennushankkeet ovat venyneet vuosien mittaisiksi. Kuubassa on tätä nykyä yli 107 000 keskeneräistä asuntoa. Yli 40 000 rakennushanketta on kokonaan pysähdyksissä.

Myös rakennusmateriaalien tuotanto on romahtanut. Viime vuonna betoniteräksen tuotanto jäi viidennekseen edellisvuoden tasosta ja betonielementtien tuotanto alle puoleen. Ainoastaan sementin valmistus kasvoi hieman.

Asuntopula ei ole helpottanut, vaikka Kuuban väkiluku pieneni vuoden 2025 aikana yli 300 000 ihmisellä muuttoliikkeen ja luonnollisen poistuman seurauksena. Tämä viittaa siihen, että ilman asuntoa ovat edelleen kaikkein köyhimmät ihmiset, joilla ei ole mahdollisuutta muuttaa maasta tai parantaa taloudellista asemaansa.

Mahdollisuuksia ja riskejä

Asuntolain rinnalla Kuuba vapauttaa myös kiinteistöalaa. Elokuun alusta lähtien arkkitehtitoimistot, kiinteistönvälitys ja muut alan palvelut ovat olleet avoinna yksityisyrittäjille.

Kuuban vallankumouksen jälkeen vuonna 1959 arkkitehtien työ siirtyi lähes kokonaan valtion hallintaan. Yksityinen suunnittelu rajoittui vuosikymmenten ajan lähinnä pieniin rakennuslupiin ja omatoimisiin rakennushankkeisiin.

Kuubasta Espanjaan muuttanut arkkitehti Amaury Hernández pitää tärkeänä sitä, että arkkitehtuuripalvelut poistettiin yksityiseltä sektorilta kiellettyjen toimintojen luettelosta.

"Jos Kuubassa olisi sallittu yksityiset arkkitehtitoimistot silloin kun vielä asuin siellä, kuka tietää, olisinko jäänyt. Hienoa, että ne nyt sallittiin ja surullista, että se tapahtui vasta nyt, kun muuta vaihtoehtoa ei enää ollut", Hernández sanoo.

Anabel Morales uskoo, että yksityisten kiinteistöyritysten ja arkkitehtitoimistojen salliminen voi vauhdittaa sekä uusien asuntojen rakentamista että vanhan rakennuskannan korjaamista.

Hän vertaa tilannetta asuinmaahansa Espanjaan, jossa rakennuttajat, arkkitehdit ja kiinteistöyritykset toimivat tiiviissä yhteistyössä.

"Rakennuttaja löytää sijoituskohteen, arkkitehti suunnittelee hankkeen, rakennus toteutetaan ja kiinteistöyritys vastaa sen myynnistä. Ketju voisi toimia Kuubassa samalla tavalla", Morales sanoo.

Uudistus on helpotus kiinteistönvälittäjille, jotka työskentelivät aikaisemmin harmaalla alueella. He välittivät asuntojen ostoja ja myyntejä, mutta heidän asemansa ei ollut selkeästi tunnustettu lainsäädännössä.

Rakennus- ja kiinteistöpalveluihin erikoistuneen Constructora Dalhit SURL -yrityksen johtaja Dalhit González toivottaa uudistukset tervetulleiksi, mutta toteaa markkinoiden olevan edelleen ristiriitaisessa tilanteessa, eivätkä ne hyödytä asuntopulasta kärsiviä kuubalaisia.

"Saarella asuvilla kuubalaisilla ei ole odotuksia siitä, että he jäisivät Kuubaan, ja ulkomailla asuvat kuubalaiset puolestaan näkevät mahdollisuuden ostaa asuntoja", hän sanoo.

Yksityinen sektori tarvitsee toimivat markkinat

Kaikki kolme arkkitehtia ovat yhtä mieltä siitä, että uudistukset tarvitsevat tuekseen selkeää lainsäädäntöä, pitkäjänteistä kaupunkisuunnittelua ja toimivia markkinoita.

Hernández ei kuitenkaan usko, että toimintaympäristö on vielä valmis uusille arkkitehtitoimistoille.

"En näe asiakkaita, säännöt eivät ole minulle selvät ja toimintaympäristö on erittäin hankala. Yhtäkään niistä edellytyksistä, joita arkkitehti tarvitsee voidakseen harjoittaa ammattiaan, ei ole vielä luotu."

Cuadran mielestä olisi kohtuutonta odottaa, että vasta syntymässä oleva yksityinen sektori voisi ratkaista vuosikymmeniä jatkuneen asuntokriisin.

"Arkkitehtuuri perustuu siihen, että rakentamiseen on käytettävissä rahaa. Tarvitaan pitkäjänteisiä investointeja, poliittista tahtoa, julkista tukea ja riittäviä resursseja."

Hänen mukaansa vastuun siirtäminen uudelle yksityiselle sektorille olisi epärealistista.

"On kohtuutonta odottaa, että uusi yksityinen arkkitehtisektori ratkaisisi ongelman, johon valtion suuret rakennusorganisaatiot eivät ole yli 60 vuodessa löytäneet ratkaisua."

Teksti: IPS – Dariel Pradas
Kuvat: Jorge Luis Baños/IPS
(Inter Press Service)